حماية المصلحة العامة في حق الملكية العقارية الخاصة

Abstract

يمكن القول أن حق الملكية العقارية الخاصة وإن كان في طبيعته فرديا إلا أنه يتسم بالازدواجية في نفس الوقت، أما الفردية فلأنه ليس بذاته وظيفة بل هو ميزة تخول صاحبها الاستئثار بثمراته من جانب آخر اعتراف بالفرد ومكانته وكرامته، وأما ميزة الجماعية فتبدو في تقييد هذا الحق يمنع التخاذه وسيلة للإضرار بالغير سواء أكان الغير فردا أو جماعة، ولقد عنيت الوثائق المتعاقية لحقوق الإنسان، والدساتير الحديثة بالنص عليه وتأكيد ضرورة احترامه وكانت هذه العناية ثمرة تطور تاريخي طويل مرت به الملكية، والظاهر أنها بدأت في الجماعات القديمة، ثم للعائلة، كما ظهرت الملكية مكرسة في الشريعة الإسلامية التي جعلت المال في الأصل ملكا الله تعالى وحده، وما الإنسان إلا مستخلف فيه، ينفقه ويتصرف فيه وفق ضوابط الشرع، فأصبحت الملكية هذا مكرسة في جانب حق الانتفاع للإنسان من مال الله. ولما قامت الثورة الفرنسية في العصر الحديث، جعلت الملكية حقا مقدما لا يمس، وجاء القانون المدني الفرنسي معبرا عن هذه النظرة والنزعة الفردية، لكن هذه النزعة ما لبثت أن هوجمت مهاجمة عنيفة من أنصار النزعة الجماعية للملكية، وهم يرون أن وجهة الملكية وجهة اجتماعية لا يستند فيها المالك المنتفع بنوع التصرف، ولا في طريقة الاستغلال إنما تتدخل الدولة (السلطة) بينه وبين التصرف قصد منعه من الطغيان بتصرفه والخروج به إلى الإضرار بالغير. أما في الجزائر وبعدما كانت تتراوح اتجاهات الملكية الفردية في ظل ضوابط الشرع الإسلامي في العهد العثماني، انتقلت إلى نزع هذه الملكية في ظل الإستدمار الفرنسي التاني مرحلة الاستقلال التي عرفت في البداية النزعة الاجتماعية للملكية خاصة في قانون الثورة الزراعية الذي حدد الملكية الفردية وعمل على تأميمها، ليأتي قانون الاحتياطات العقارية ليشل إلى حد كبير الملكية الفردية، التي عرفت كيف تستعيد كيانها وهيبتها بعد تغير النظام السياسي والتي كرسها دستور 1989، الذي نص في مادته 48 الملكية الفردية مضمونة .. ان هذا التوصيف يعني القيمة الدستورية لحق الملكية مما يضفي عليه صفة المبدأ، وهو يعني أيضا أكبر اعتراف به، وفي نفس الوقت أكبر ضمان له من كل الانتهاكات إلا ما كان مقررا ينص القانون مع احترام التشريعات والتنظيمات واللوائح وما يترتب عنها بالنسبة المالك من أحكام على أن تكريس وتجسيد الملكية الخاصة في هيكل النظام العام للدولة يقتضي تقريرها والاعتراف بها ضمن تشريعاتها، كما يتطلب توفير ضمانات وأدوات لحمايتها في نفس الوقت التي تحاط الملكية الخاصة بقيود في شتى مجالات الحياة المتميزة بتعقيدها وكثرتها. إن كثرة القيود المفروضة على الملكية ازدادت إلى حد اللازم القول بشأنها أنها لم ترد على سبيل الحصر، ما دام أن الملكية سائرة في التطور، فإنها تتأثر بعوامل الزمان والمكان. والتفصيل الموضوع يمكن القول أن للمالك أن يستعمل ملكه كيفما شاء، وإنما هو مفيد بأن لا يكون استعماله مخالفا للقانون، ولقد كتب في هذا الفقهاء، وأقاضوا لمعرفة الأسس التي تتبني عليها هذه الالتزامات، والتعرف على مصادرها التاريخية على ضوء المبادئ القانونية الخاضعة العوامل التطور المطرد، وانتهوا إلى إقرار شرعيتها، وقد سار المشرع الجزائري على هذه الخطى وهو يسارع إليها الآن متأثرا بما يحدث، خاصة مع تطور الأنظمة السياسية والاقتصادية والمالية والمصرفية، وظهور العولمة بكل ما تعنيه من نقل. على أن أتناول في هذه الأطروحة القيود المفروضة على الملكية الخاصة والتي تهدف لسنا إلى الصالح العام كون أن هناك قيونا أخرى قررها المشرع الجزائري لأجل المصلحة الخاصة. وتأتي أهمية هذا البحث من تعقد نطاقه وعلو مكانته العلمية والعملية، ومن تناقض أحكامه، وتداخلها إلى حد التضارب أحيانا، ولذلك أثرت تناول الموضوع البسيط مجالاته وفي محاولة لإزالة تناقضاته وتبيان تداخلاته وذلك للأسباب التالية : ندرة الدراسات القانونية الوطنية التي تتعلق بالموضوع رغم قدم الفكر القانوني فيه، ورغم أن الملكية تعرف التطور المتسارع في الأحكام ماعدا بعض الكتابات المتفرقة حول جزئية ما من جزئيا هذه الأطروحة. افتقار المكتبة القانونية الجزائرية لمثل هذه الدراسات، ولو أن هناك إشارات متفرقة لكنها لا تخص الموضوع بالتحليل والتعليل الواجب. وجود مشاكل قانونية حقيقية مطروحة على القضاء، وتتبنى الأهمية على عدم تصريحالمشرع بالمصطلح مباشرة في كل نص قانوني، والباب مفتوح للاجتهاد القضائي، كون أن المشرع وإن قيد الملكية الخاصة، فإنه لم يقيد القاضي في البحث عنها وتحليلها ومراقبة تطبيقها، مع أن الأمر متاح للقاضي الإداري أكثر من القاضي العادي بما منحه من سلطة الاستقصاء والبحث ومراقبة أعمال الإدارة، والتدخل الإدارة في تفاصيل تقييد الملكية العقارية الخاصة و ذلك يظهر جليا من خلال الفصول الثلاث من الباب الثاني من الأطروحة تجاوزات على أرض الميدان من القائمين على تطبيق القانون لعدم تمكنهم من تفاصيل الموضوع، فمن يعمل على تطبيق القانون ولا يعلم وجود فرود قانونية قد يسيء للمجتمع عن قصد

أو غير قصد، والإساءة الأفراد هم ما لكون متفرقين بشكل من الأشكال يولد في النهاية فئة تعتبر جزءا من المجتمع ترفض تصف الإدارة في إحداث القيود من خلال عقود الأشغال العامة، و ترفض أداءها أيضا فيما يتعلق بالتعريضات المقترحة نظير الانتقاص من الملكية العقارية الخاصة أو نزع الملكية أو أي شكل من أشكال قيود المصلحة العامة على الملكية العقارية الخاصة. لقد تأكد لدينا من هذه الدراسة أن حق الملكية حق عينى يستجمع بمقتضاء المالك أهم السلطات على الإطلاق وهي الاستعمال والاستغلال والتصرف، وهذه المكنات الثلاث لها ما يبررها من الناحية التشريعية والفقهية والقضائية، وهي بذلك مترسخة في عمق كافة التشريعات على اختلاف أنماطها ومناهجها وغاياتها. وكما لاحظنا فحق الملكية بخصائصه الثلاث الجمع والمنع والديمومة يجعل كل شخص يرعب في أن يكون له صفة مالك، وليس هذا السبب الوحيد في هذه الرعية إذ يعززها غريزة حب التملك، والواردنا منح سبب حقيقي لكل ما جرى من أحداث عبر التاريخ بكل انعطافاته ومجاريه وجدنا أن الرغبة في التملك كانت أولى هذه الأسباب، وما انهيار أسم وقيام أخرى إلا نتائج تنازع على ما يمكن امتلاكه بعد أخذ زمام الأمور. ولأن المشرع عرف هذه الخاصية وقدرها حسب قدرها، فقد نظم مسائل الملكية بالتفاصيل ومنحها الاهتمام المتزايد يوما بعد يوم، ولكنه أحتار في وقت مضى بين تمليك الخواص والأفراد وتمليك الأمة بالمفهوم السياسي أو الدستوري. وإيمانا من المشرع بإمكانية تطرف الملاك في الانتفاع بملكياتهم، وخوفه من تسلطهم بها، خاصة بعد الاستقلال بفترة طويلة طويلة، فقد ترأو حت مناهجه بين ضرورة حماية الملكية بمعناها الواسع وبين حماية الغير من تصف المالك سواء أكان الغير هذا مالكا أو غير مالك. وانقسم في النهاية رأيه إلى ضرورة حماية المصلحة الخاصة للغير بمناسبة تمتع الملاك يملكياتهم تطبيقا للمبدأ القائل بتغليب المصلحة الراجحة على المصلحة المرجوحة، وحماية المصلحة الأولى بالرعاية، وضرورة حماية المصلحة العامة في الملكيات الخاصة. إن الفقه يؤكد على أن حماية المشرع للمصلحة العامة يغير مباشرة عنه بالقيود، ومعنى ذلك تحديد ووضع العقل للملكيات الخاصة في حدود القانون، ولوكان الأمر على حساب المالك في أحيان كثيرة والمشرع أكد في القانون المدنى وبموجب نص المادة 674 منه على ضرورة استعمال واستغلال الملكية والتصرف فيها وفقا لما يجيزه القانون. أن هذا المبدأ العام وإن كان لا يفصل مسألة تقييد الملكية فهو الإطار الشرعي الذي يبيححل المشرع في التدخل الحماية المصلحة العامة في الملكية الخاصة. ولم أنا أن أحمد وصف الملكية بأنها عقارية، أن القيود المفروضة عليها تستلزم وجوب وجودها، مع معدم تصور قيام القيد القانوني المصلحة العامة على منقول. ان مركز المالك بات مهددا بمركز العامة المتقدم ففي الحالات التي ينص عليها القانون في ملكيته، لكن الفكر المستقيم التشريع ومنطقيته جعلت المالك يرضى بهذه التضحية المتساوية في كثير من الأحيان، فلوحزم غيره من الوظيفة الاجتماعية لحق ملكيته ما أمكنه في لحظة احتياج عارضة أو دائمة أو مرهونة بحق ملكية آخر لمالك آخر من الملاك إن يستفيد منه. أن نفس الواجب المفروض عليه هو الذي يمنعه الحق للاستفادة من الواجب المفروض على مالك آخر. والثابت هنا أن المشرع لم يقيد الملكية إلا بعدما منحها الحماية اللازمة سواء في القانون المدني أو قانون العقوبات بل وتعدى ذلك لتكريسها في كثير من القوانين الخاصة وبالتالي استعد حقه في التقييد من واجبه في الحماية. وكان المسألة تبد للوهلة الأولى كأنها علم وغرم. أن هذه القيود التي خصصنا لها هذه الدراسة جاء الأصل فيها في القانون المدني سواء بالمبدأ العام، أو تنظيم بعض المسائل المرتبطة بحماية حق الأمة في التطور والتي راهن عليها المشرع بلزوم تقييد حق الملكية من خلاله كنزع الملكية المنفعة العمومية التي تلتها قوانين خاصة تنظيمها، إضافة إلى التأميم والإستلام إن هذه القيود الثلاث يمكن تسميتها بالقيود البارزة أو الكبرى الاستقرار معظم التشريعات عليها وعلى تنظيمها بالتفاصيل. لكن الأكثر أهمية من هذا وذلك هو ارتباط تقرير القيود بالتطور الطارئ على حق الملكية. كان الثابت أن الملكية في تطور متزايد ومستمر، وأي قيد مفروض الآن على حق الملكية قد يزول الاحقا، وبالإمكان إزاحته وتقرير آخر بدله في نفس الوقت الذي يمكن تقرير قيد جديد. لكن تجدر الإشارة أننا لم نتطرق للقيود القانونية جميعا، ليس من قبيل تناسها أو عدم أهميتها، بل من جانب كثرتها وانتشارها وعدم الإمكان للإحاطة بها فهي متنوعة ومتناثرة. بيد أن تبسيطها وتعداد أنماطها وتبيان أحكامها يسهل على من يحاول الإلمام بها أن يجد الطريق السهل والمضبوط للتحري عنها واستنتاجها، ولوان البحث يصادفه تناقض ظاهري بين سلطات المالك وقيود الملكية. وبما أن التناقض الظاهر على الأقل شكلا في تناسق سلطات الملكية كلها من جهة وتقييدها من جهة أخرى له التبرير الكافي فقها وتشريعا وقضاء، فإن الضمان الأساسي لعدم وضع القيد أو تنفيذ بممارسة ممن تقرر المصلحته على فرض استعمال العامة، والعامة يقصد بها من الناحية التنفيذية المرافق العامة، هو إحاطة القيود بمجموعة من الإجراءات الشكلية والموضوعية التطبيقها كما رأينا في نزع الملكية سابقا. هنا يبرز دور القضاء الفعال في مراقبة مدى مطابقة استعمال القيد والانتفاع منه ممن تقرر المصلحتين وتبيان مدى ملائمة هذا القيد وطريقة استعماله وبالنتيجة والقيد المفروض على الملكية يتأسس على القانون بمفهومه الواسع، وحق الملكية بسلطاته يتأسس أيضا على القانون. وما دام القانون متكفلا بهما معا فلا مانع من القول بأن القيود تخدم المصلحة العامة فعلاء شرط استعمالها وفق القانون، في نفس الوقت الذي تحرم فيه المالك. المشرع الجزائري لا زال متأثرا بالإيديولوجية الاشتراكية ذلك أنه لا زال يحيط الملكية العقارية الخاصة بأصناف كثيرة من القيود، وقد سبق أن بينا بأنها تنقسم إلى قسمين كبيرين هما: منها ما يترتب عنه زوال حق الملكية برمته زوالا تاما يخرج الملك من يد صاحبه، ويصبح مالا من الأموال العامة، ومثال ذلك التأميم، ونزع الملكية لأجل المنفعة العمومية، والحق في الشفعة لصالح الدولة عن طريق مؤسساتها أو مرافقها العامة، ومنها ما لا يترتب عنه زوال حق الملكية، فتبقى في يد صاحبها، لكن يترتب عنها انتقاص من قيمتها، ومثال ذلك الشغل المؤقت والارتفاق والرخص. والمشرع بين هذا وذلك لم يقم بوضع قواعد صارمة للتفرقة بينها، وكذا كيفيات جعل الملاك يعلمون بها مسبقا للإلتزام بها من الناحية النفسية، وبالرجوع إلى الاجتهاد القضائي سواء العادي أو الإداري فإننا نجد عددا قليلا جدا منها يصب في مسائل تقييد الملكية العقارية الخاصة للمصلحة العامة، والقضاء سار على درب المشرع قلم يضع المعايير اللازمة البيان المصلحة العامة وأحكامها، والتفرقة بينها وبين المنفعة العامة كسبيل لنزع الملكية أو كفاية من غايات المصلحة العامة نفسها.

Cette étude confirme que le droit de propriété est un droit réel invocation par laquelle le propriétaire des autorités les plus importantes du tout, à savoir l'utilisation et l'exploitation et d'agir, et ces trois autorités sont justifiés du point de vue législatif et de la jurisprudence et judiciaire, et sont tellement ancrées dans la profondeur et de la conscience des systèmes juridiques des différents et les différents programmes et objectifs. Notez que le droit à la propriété est caractérisée par trois caractéristiques: la combinaison et de la prévention et de la permanence, faire tout le monde veut être propriétaire renforce sa position dans l'instinct qui se est avéré qu'elle était la première de ces raisons, et parce que le législateur savait de cette propriété et le droit de, les systèmes droit de propriété privée en détail et donné son intérêt pour les questions de ses soins et jour après jour, alors hésité entre respect pour la propriété privée ou de fournir la propriété de sens politique de la nation Et constitutionnel. Et la croyance en la possibilité de les propriétaires législateur de l'extrémisme de bénéficier, et la peur d'entre eux ont vu leur disposition, allant de la nécessité de protéger la propriété privée et protéger la communauté des propriétaires abusifs et l'extrémisme et en cours d'utilisation et d'exploiter leurs propriétés, accord qui protègent l'intérêt public lors de l'utilisation et de l'exploitation est exprimée dans ce qu'on appelle la restriction de la propriété privée. 278 Le propriétaire du centre est maintenant menacée centre année avancée dans tous les cas, mais la pensée et du rectum bon fait le propriétaire satisfait à cette sacrifice des autres se il est privé des avantages de la propriété de ce qu'il pouvait pour le moment est la nécessité pour le bénéfice occasionnel ou permanent du sacrifice du dernier propriétaire dans la même situation. La restriction des biens de propriété privée est divisé entre ce qui est commun en vertu des dispositions du Code civil, et entre ce qui est rare dans la législation différente cette étude a entrepris de rechercher et catégorisé et liée à l'intérêt public après avoir clarifier la distinction entre eux et les concepts similaires et l'ordre public et la moralité publique public. Cette étude a conclu que des résultats significatifs, y compris: 1. il ne importe pas dans la classification des restrictions légales sur la propriété privée de Fimmobilier dans Fintérêt public. 2. leçon chercher le domaine de l'intérêt public servi par la limitation et éprouvée a examiné l'affaire. 3. Le plus important est la classification des intérêts publics liés à la propriété privée de l'immobilier. 4. Il est important de clarifier la nature des litiges découlant de l'application des restrictions juridiques sur la propriété privée, et les autorités judiciaires en charge du droit d'examiner. 5. Les restrictions légales sont infinies, ainsi que les types d'intérêt public. en raison de l'évolution de la vie et le développement social et économique continu et régulièrement. 6. législateur a le droit d'intervenir dans la propriété privée, y compris une subvention de la protection de son et tire son droit à la restriction du droit en matière de protection conséquent. 7. Le législateur ne est pas obligé de rester sur le même rythme que les effectifs, il peut suspendre, de modifier ou de l'abolir, et crée une nouvelle contrainte. 8. Il est nécessaire de maintenir l'intervention du législateur dans le format des propriétaires privés ne ont même pas exagérer l'utilisation de leurs biens, 9. invite instamment le législateur à développer un système de garanties juridiques et judiciaires pour compenser le cas des propriétaires de échassier d'ingérence dans leurs propriétés, si une dérogation ou la suppression des emplois temporaires ou conduisant à posséder des propriétés de gestion de l'immobilier.