إشكالية الطبيعة القانونية للمرقي العقاري في التشريع الجزائري

Abstract

تناولت هذه الأطروحة موضوع النشاط العقاري في التشريع الجزائري من خلال دراسة شاملة وتحليلية لمختلف الجوانب القانونية والتنظيمية المرتبطة به، وبينت الدور المحوري لهذا النشاط في تعزيز التنمية الاقتصادية والاجتماعية، ركز الباب الأول على الإطار المفاهيمي للنشاط العقاري، حيث عرف المشرع الجزائري المرقي العقاري كشخص طبيعي أو معنوي حاصل على اعتماد رسمي، يمارس أنشطة متعلقة بالترقية العقارية باعتباره عونا اقتصاديا وتجارنا. كما تناولت الدراسة تطور الإطار القانوني والتنظيمي للنشاط العقاري عبر مختلف المراحل، وأبرزت أهمية هذا النشاط في تحسين استغلال العقار الحضري وضبط العلاقة بين الفاعلين فيه، مع تسليط الضوء على الضوابط القانونية التي تحدد شروط ممارسة النشاط، مثل اكتساب صفة المرقي العقاري وشروط الاعتماد. وأظهرت الدراسة التكامل بين قانون الترقية العقارية ) 11-04) وتشريعات أخرى مثل القوانين الاقتصادية وقوانين الاستثمار، مما يعكس رؤية شاملة تهدف إلى دعم النشاط العقاري في خدمة الاقتصاد الوطني، من خلال توفير الوسائل والموارد اللازمة التطوير المشروعات العقارية وتحفيز النمو الاقتصادي. في الباب الثاني، تناولت الأطروحة الأبعاد القانونية لاكتساب المرقي العقاري الصفة التاجر، وما يترتب على ذلك من آثار قانونية متنوعة عرفت الأطروحة العقود الأساسية التي يلجأ إليها المرقي العقاري، مثل عقد البيع على التصاميم، عقد حفظ الحق، وعقد البيع الإيجاري، حيث تعتبر هذه العقود وسائل مبتكرة توفر المرونة للمستفيدين وتمكنهم من الحصول على العقارات بسهولة. كما ركزت الدراسة على المسؤوليات القانونية للمرقي العقاري التي تتنوع بين المسؤولية التقصيرية الناتجة عن الأخطاء القانونية والمسؤولية العقدية المترتبة على الإخلال بالالتزامات التعاقدية، وأبرزت الأطروحة دور المرقي العقاري في الالتزام بقوانين المنافسة، من خلال تقديم خدمات تنافسية تعزز من رفاهية

المستهلك، واحترامه لقوانين الاستثمار عبر توفير البيئة المناسبة للاستثمار وتحقيق أهداف التنمية الاقتصادية. وخلصت الدراسة إلى أن النشاط العقاري، بفضل ارتباطه بالتشريعات المنظمة له وتكامله مع القوانين الأخرى، يلعب دورا رئيسيا في تحفيز النمو الاقتصادي وتعزيز التنمية المستدامة، كما أوصت بضرورة تعزيز الآليات القانونية والتنظيمية لضمان رقابة فعالة على نشاط المرقي العقاري، مع توفير برامج تدريب وتأهيل لتطوير كفاءاته، وتشجيع سياسات تحفيزية في قطاع العقارات لضمان تحقيق أهداف التنمية الاقتصادية والاجتماعية في الجزائر ... This thesis addressed the topic of real estate activity in Algerian legislation through a comprehensive and analytical study of the various legal and regulatory aspects related to it, and demonstrated the pivotal role of this activity in promoting economic and social development. The first chapter focused on the conceptual framework of real estate activity, where the Algerian legislator defined the real estate developer as a natural or legal person who has obtained official accreditation, practicing activities related to real estate development as an economic and commercial aid. The study also addressed the development of the legal and regulatory framework for real estate activity through the various stages, and highlighted the importance of this activity in improving the exploitation of urban real estate and controlling the relationship between its actors, while shedding light on the legal controls that determine the conditions for practicing the activity, such as acquiring the status of real estate developer and the conditions for accreditation. The study showed the integration between the Real Estate Development Law (11-04) and other legislation such as 487

economic laws and investment laws, reflecting a comprehensive vision aimed at supporting real estate activity in the service of the national economy, by providing the necessary means and resources to develop real estate projects and stimulate economic growth. In the second chapter, the thesis addressed the legal dimensions of the real estate developer acquiring the status of a merchant, and the various legal effects that result from this. The thesis defined the basic contracts that the real estate developer resorts to, such as the design sale contract, the right reservation contract, and the lease sale contract, as these contracts are considered innovative means that provide flexibility to beneficiaries and enable them to obtain real estate easily. The study also focused on the legal responsibilities of the real estate developer, which vary between tortious liability resulting from legal errors and contractual liability resulting from breach of contractual obligations. The thesis highlighted the role of the real estate developer in adhering to competition laws, by providing competitive services that enhance consumer welfare, and respect for investment laws by providing the appropriate environment for investment and achieving economic development goals. The study concluded that real estate activity, thanks to its association with the legislation regulating it and its integration with other laws, plays a major role in stimulating economic growth and promoting sustainable development. It also recommended the need to strengthen legal and regulatory mechanisms to ensure effective oversight of real estate developer activity, while providing training and qualification programmes to develop their competencies, and encouraging incentive policies in the real estate sector to ensure the achievement of economic and social development goals in Algeria