مسؤولية المرقي العقاري في مجال إنجاز المشاريع

Abstract

تعتبر الترقية العقارية من أهم المواضيع التي أصبحت في الوقت الراهن من الآليات الفعالة للحد من أزمة السكن والتي سعى المشرع الجزائري من خلال المنظومة التشريعية إلى تكريس سياسة عقارية فعالة، عبر مختلف النصوص القانونية بداء بالقانون رقم 87-06 المتعلق بالترقية العقارية مرورا بالمرسوم التشريعي 93-03 المتعلق بالنشاط العقاري وصولا إلى القانون رقم 11-04 المؤرخ في 2011/02/17 المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية والمراسيم التطبيقية له . وهذا بالنظر إلى ما أملته التحولات الاقتصادية لاسيما فتح المجال الواسع للقطاع الخاص للتدخل في مجال الترقية العقارية واستحداث تقنيات للبيع في إطار الترقية العقارية كلها تصب من أجل الحد من أزمة السكن . غير أنه قبل صدور القانون رقم 04/11 المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية عملت المنظومة القانونية على فتح باب المنافسة بين المتعاملين العموميين والخواص ، دون أن تتضمن أحكام وقواعد صارمة ولم تضبط مهنة المرقي العقاري ولم توضع جزاءات الإخلاله بالتزاماته المختلفة ، هذا ما أدى إلى وجود عدة ثغرات قانونية تمخضت عنها وجود صعوبات وتجاوزات لا سيما من طرف المرقيين العقاريين ومن ثم انعدام الثقة بين المتعاملين مع المرقيين العقاريين لا سيما المقتنين ، الأمر الذي تولد عنه عدة منازعات في مجال الترقية العقارية . وبعد صدور القانون رقم 11-04 المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية الذي اهتم بالدرجة الأولى بتنظيم مهنة المرقي العقاري وتنظيم المهنة وحده يحصى به المرقون العقاريون المعتمدون ومن ثم مساءلتهم في حال إخلالهم بالتزاماتهم المختلفة . لذا فموضوع الأطروحة يتعلق بالبحث في مختلف صور المسؤوليات التي يتعرض لها المرقي العقاري المخل بمختلف التزاماته ، وكذا البحث في مدى فعالية آليات تكريسها في التشريع الجزائري وهل وفق المشرع الجزائري من خلال مختلف النصوص القانونية في ضبط مسؤوليته وبذلك أعطى حماية للمتعاملين معه . فتناولنا موضوع مسؤولية المرقى العقاري في مجال إنجاز المشاريع فتم البحث في المسؤولية المهنية والجزائية للمرقي العقاري في الباب الأول أما الباب الثاني فخصص للمسؤولية المدنية للمرقي العقاري التي تنقسم إلى مسؤولية عقدية ومسؤولية تقصيرية وقد خلصت الدراسة إلى أن القانون رقم 04/11 المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية لم ينظم مسؤوليات المرقي العقاري واقتصر على بعض العقوبات الإدارية والعقوبات الجزائية التي ليس من شأنها ردع المرقي العقاري ، وليس من شأن القواعد العامة لاسيما القانون المدني الذي لم يعد يواكب التطورات الاقتصادية رغم بعض التعديلات أن يسعى لحماية المتعاملين مع المرقي العقاري لاسيما بعد استحداث تقنيات وعقود حديثة للترقية العقارية . RESUME Estconsidéré, la promotion immobilier l'une des importants sujet en temps actuel dans l'actualité du pays, pour mettre fin à la crise de logements dont fait face le projet algérien à partir de l'institution législative pour s'orienter à la politique foncier réel. A travers les divers textes réglementaires et suivant la Loi 87/06 qui régit la promotion immobilière en transitant par le décret législatif 03-93 régissant l'activité immobilière en aboutissant à la Loi 11-04 du 17/02/2011 fixant les règles qui organisent l'activité de promotion immobilière et son décret exécutif. Tout cela est du au changement économique opéré qu'auparavant l'Etat en détenait le monopole qui à viré à une économie libérale par l'accès du promoteur prié qui s'accapare d'une partie du marché afin d'y remédier à la crise de logement qu'a connu le pays depuis son explosion démographique. Avant l'apparition de la Loi 11-04 qui régit les règles qui organisent l'activité du promoteur immobilier, ces derniers profitant de l'absence de cette Loi en faisait de cette fonction comme chasse gardé en profitant des failles pour arnaquer l'acquéreur, d'où apparaissent les litiges et contentieux entre ce promoteur et l'acquéreur en l'absence d'une couverture réglementaire. A partir de la promulgation de cette Loi 11-04 qui définit les règles d'organisation de la promotion immobilière qui s'intéresse du premier degré d'organiser l'activité du promoteur immobilier et permet un recensement de ce promoteur parmi les professionnels agrées afin de définir leur devoirs et obligations divers entre les parties. Pour cela le sujet soulevé concerne en de différentes recherches au vu de responsabiliser le promoteur immobilier qui ont un sujet tabou dans le quotidien de son activité. La recherche en matière de textes a permis au législateur algérien d'attendre le but pour faire face aux règles permettant la protection des opérateurs envers ce promoteur immobilier. Le sujet porte sur la responsabilité du promoteur immobilier dans le cadre des réalisations de projet la recherche porte sur la responsabilité Notre étude se conclu que la Loi 11-04 défini les règles qui régissent l'organisation de la promotion immobilière qui n'a pas organisé les responsabilités du promoteur immobilier sauf par des sanctions administratives et des sanctions pénales et qui ne permet pas au promoteur de ne plus commettre de délits. Les générales dont le code civil n'est pas compatible avec l'accroissance et développement économique. Cette Loi qui a été modifiée, n'a pas pu protéger le contractant du promoteur immobilier et même après la création des techniques et des nouveaux contrats de vent dans la promotion immobilière. .